近期我們與台灣某資深壽險金控不動產部門高層交流，發現他們的不動產策略正出現三個明顯的轉變，也反映出台灣商業不動產市場的新方向。

這次交流中，創辦人從第一線經營者（Operator）的角度，分享商用不動產如何透過「空間定位、營運效率、科技賦能」創造更高價值，值得企業家與不動產投資人深入思考。

近期我們訪談高資產家族，發現除了股票、金融商品之外，海外不動產逐漸成為企業家族資產配置的重要選項。其中，日本東京因為政治穩定、產權制度成熟、租賃市場透明，被許多資深投資人視為長期布局城市。然而，有趣的是：真正熟悉日本市場的投資人，目光往往不是放在住宅，而是東京核心區商辦。

上週有記者好友與我聊半個小時股市與房市的觀察，對照現在全民炒股的熱況，房地產真是一片死氣沉沉。 近半年台股在 AI 浪潮與半導體景氣循環帶動下，呈現少見的強勢行情。集中市場加權指數飆上4萬5000點，近 6 個月漲幅超過 50%，資金高度集中於 AI 供應鏈與電子權值股。這波行情創造大量財富效應，也讓許多投資人享受資本市場高速成長的紅利。 然而台股目前的特殊性在於：指數權重高度集中於半導體與電子股，當 AI 供應鏈成為市場共識，資金容易形成「贏者全拿」效應。這會讓強者更強，但也提高投資組合集中風險。因此出現投資「由股轉房」的相關輿論。 適逢央行即將召開理事會，央行總裁提前透露將不再加碼房市管制，是否也反應房市將再進入狂歡期？ 我想用「吃」來比喻，提出兩個觀點： 一是「吃慣大魚大肉後怎想吃素」 若以股市投報表現來說，年化報酬率超越50%，而且流動性高，想賣就賣。對照目前房地產的價格仍高，租金收益率2~3%與世界各國比較仍屬墊底。現階段房地產的收購多仍為自用需求，也有客戶以長期投資都更老宅與土地為訴求，投資想轉向到新成屋或預售屋市場仍有一大障礙。即使

因為專案的緣故，近期我們與大學、公營事業等泛公部門單位深度交流，更了解他們在面對自有龐大的房地產時，其管理單位的資產經營邏輯。

最近我們在客戶工業區土地與國際電商巨頭間有諸多交流，除漸漸了解這些國際電商的需求外，我們也發現在追求「今天下單、明天送達」的時代，電商品牌對履約中心（FC, Fulfillment Center）的規格要求越來越高。

近期我們與大型投資法人交流，面對台北市越來越多的新辦公大樓競爭，加上營建成本越來越高，蓋好想快速將空間租滿是一大挑戰。經過討論交流，我們發現越來越多企業願意「溢價買時間」，因此有個「空間即服務（Space-as-a-Service）」的商機越來越成熟。 對於不少現代企業而言，時間就是最貴的成本。因此最新趨勢是將辦公空間定義為一種「服務（Space-as-a-Service）」，而非單純的空間租賃。(An office is not just an office, but a place to discuss and get things done) 新形態的辦公空間強調的是「一卡皮箱即可落地辦公」的便利性。硬體（桌椅、茶水間等）、Wifi、行政人力和會議室都已經配備完全，企業主落地即可打開筆電，開始辦公。 要實現這種高效率的空間使用，關鍵在於導入「委託經營」配合銷售「會員制（Membership）」。這套商業模式背後的邏輯是： 台灣多數租賃合約中經常載明「不得轉租」或「限制特定業種登記」。透過「會員制（Membership）」，客戶購買的是「空

即使台灣已邁入超高齡化，但「銀髮樂齡宅」這塊大餅，看得到卻不一定吃得到。建商在實際推行後發現，市場的需求存在嚴重的「認知落差」。

近期我們密集拜訪各大建設公司，並從不動產交易市場中「房地主」的角度切入，重新觀察這一波房地產循環的真實趨勢。當市場逐漸從情緒推動轉向資本理性後，許多過去被忽略的結構性問題，也開始浮上檯面。

近期我們與多位不動產空間經營業的展店主管進行深度交流，對象涵蓋品牌商場、連鎖超市、健身俱樂部、精品咖啡、品牌選物店等。透過交流第一線的實務觀察，我們整理出目前他們在「選址邏輯」、「內容經營」與「管理科技」上的三大關鍵趨勢，供您參考。

台北車站商場早已不是用「TOD軌道經濟」簡單邏輯就可以勝出，畢竟其他業者如JR東日本加入冠德環球聯盟 (板橋車站)、潤泰CityLink(南港車站)、統一(市府轉運站)都是軌道經濟的資深玩家。攤開評審名單除少數學者外，多數為台鐵與機捷的代表，知道他們在意的是什麼嗎？

近期我們與台灣大型法人投資業主深度交流，觀察到在科技浪潮與產業南移的驅動下，台灣的商用不動產市場正經歷一場「規格革命」。我們特別彙整出以下三大重點，協助您快速掌握市場脈動。

過去三十年，房地產與企業成長累積大量民間財富，但承接能力卻同步下滑。少子化、未婚化與海外移動，使繼承人減少且連結轉弱；更關鍵的是，當代不動產已從「持有即增值」轉為「需專業經營」，涉及開發、營運、稅務與跨境架構。缺乏整合能力，資產反而可能成為負擔。

近期我們與多家擁有大面積土地資產的傳統產業高層進行交流，面對產業轉型與工業地的資產活化需求，熱烈討論出三個可行的投資合作趨勢。

近期我們與台灣與日本指標性商場經營者進行深度交流，歸納出在高利率與消費結構快速變動的市場環境下，零售不動產正出現兩項關鍵結構性轉變，值得投資人與資產持有者高度關注。

近期我們與多位高資產個人及創投機構進行深度交流，彙整出當前不動產投資市場的幾項關鍵觀察，提供您在資產配置與投資決策上更具策略性的參考。

最近，你也有被AI「蝦到」(嚇到)嗎？與其不斷追問「AI可以取代哪些工作」，不如反過來思考「什麼是AI無法取代的核心價值」。

房地主觀點週報 親愛的客戶夥伴您好： 面對目前低迷的房市狀況，近期我們透過與指標建商的對談，整理建商現在開發選址邏輯與營運策略，以及北市都更案在推動時所共同面對的課題和可能的解法，與您分享如下： 1.選址邏輯與營運策略 在目前營建成本已達每坪 25 萬至 30 萬元的現況下，300 至 400 坪的小基地已無法有效攤提成本，開發利潤空間受限。指標建商目前的土地開發目標已轉向 600 坪至 1,000 坪以上的大型基地，以實現規模經濟。在開發模式架構上，建商也開始採用專業分工合建（JV 模式）與營造廠合作，將地工與鋼構等核心工程交由營造廠主導，建商則專注品牌與內裝，藉此分散施工期間的成本波動與工程風險。 2.都市更新面對的共同課題 延續都更開發案的選址策略上，建商高度聚焦於高容積獎勵的區域，例如台北市有「 30%防災容積獎勵」，透過爭取法定容積獎勵上限，抵銷營建成本上漲對投資報酬率的影響。但是都更案從整合產權、拆除現有建物至開工興建動輒數十年，這段期間因投資卡位產生的物業空間閒置，往往讓建商必須負擔額外經營管理成本，又或者常常只能短暫低於市場行情的

近期我們透過與多家指標性旅館集團的深度交流，我們發現旅宿業在後疫情時代的選址邏輯與營運策略已發生改變。

近期我們持續與壽險業投資部、具資金實力營造商、高資產人士深度訪談後，快速整理目前投資大咖們看見的不動產市場關鍵兩大趨勢，協助您第一時間掌握最新投資方向。