近期，我們與台灣前三大商務中心品牌創辦人進行深度交流。

這家品牌自2008年成立以來，歷經金融環境變化、產業轉型，以及2019年全球COVID-19疫情衝擊。當時，居家辦公（Work From Home, WFH）迅速成為企業營運的新常態，不少商務中心業者因無法承擔每月固定支付給房地主（Landlord）的租金壓力，選擇縮編、頂讓據點，甚至退出市場。

然而，這位創辦人卻採取完全不同的策略。

他判斷疫情只是階段性事件，如同2003年的SARS與2008年的全球金融海嘯，市場終究會回歸正常需求。因此，他運用自身信用條件與金融資源，在疫情前後三年間逆勢併購、整合多個市場據點。

這個看似冒險的決策，最終成為品牌快速擴張的重要基礎，也奠定今日在台灣商務中心市場的領先地位。

這次交流中，創辦人從第一線經營者（Operator）的角度，分享商用不動產如何透過「空間定位、營運效率、科技賦能」創造更高價值，值得企業家與不動產投資人深入思考。

關鍵一：精準定位B辦市場，創造坪效與成本優勢

商用不動產市場中，A辦通常代表頂級辦公環境，但同時也伴隨較高租金與管理成本。

該品牌選擇聚焦B辦市場，核心邏輯有兩點：

第一，降低固定成本壓力。

透過合理租金結構與空間規劃，服務大量中小企業、創業團隊及跨國企業分支機構，在價格與彈性之間取得平衡。

第二，提高裝修投資效率。

品牌堅持「小包專業分工，而非統包工程」，透過供應鏈管理降低裝修成本，使整體工程成本降低30%以上。

此外，在與房地主（Landlord）的合作模式上，也展現彈性：

• 300坪以下物件，可採包租模式，由Operator承擔經營管理責任。

• 300坪以上大型空間，則可採委託經營模式，由Landlord投入裝修資金，Operator負責招商、管理與創造租金溢價。

這代表未來商用不動產不再只是「買地、蓋樓、出租」，而是逐漸走向「資產持有人＋專業營運者」共同創造價值。

關鍵二：AI與科技系統，重新定義商用空間管理

面對人力成本上升與企業管理效率要求提升，該品牌目前正積極轉型為房地產科技應用公司。

透過自主開發ERP系統，目前已能即時管理超過1,000家法人客戶的租約、服務與營運流程。

下一階段，更將導入AI Agent（智能客服）：

• 預計將超過50%的基礎客服流程交由AI處理

• 目標讓90%的基本租約溝通與需求服務由AI完成

這不只是降低人力成本，更重要的是讓商用不動產從傳統「人力密集型服務」，轉變為「科技驅動型平台」。

從出租收入，到企業生態圈價值

傳統包租代管模式，主要收益來自租金差額，但同時也需要承擔空間空置、設備折舊與市場波動等風險。

然而，新一代商用空間營運模式正在改變。

真正具有長期價值的平台，不只是提供辦公坪數，而是建立一個以企業需求為核心的B2B資源共享生態系（Business-to-Business Resource-sharing Ecosystem）。

當超過千家的法人客戶聚集於同一平台，除了租用辦公空間，更可以連結：

• 法律顧問

• 會計師

• 設計師

• 工程服務

• 商務合作資源

空間不再只是「出租標的」，而成為企業網絡與商業機會的入口。

給企業家族的不動產投資啟示

未來優質商用不動產的核心競爭力，將不只是位置與硬體，而是：「誰能創造更高效率的營運系統，誰就能放大資產價值。」

當房地主（Landlord）與營運者（Operator）不再只是單純的出租與承租關係，而是共同打造平台、共享資源、提升坪效，商用不動產將從單純租金收入，進化成具有長尾效應（Long Tail Effect）的企業生態資產。

這也是我們 RED i Partners 持續關注企業家族房地產配置的重要方向：讓資產不只是保值，更能持續創造被動收入與長期複利價值。

Sandy Li，身兼不動產與教育溝通專長的天蠍女，喜歡在跑步中整理思緒，清大碩士畢業。曾任外商商仲與新創企業老闆特助，現任 REDiPartners 投資人關係經理，Podcast主持人。

REDiPartners 紅色子房瑞德資本

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