委託紅色子房做過開發規劃服務的客戶朋友都知道，我有個商業地產開發規劃成功公式 ABC = Anchor X Business X Cash。

Anchor是支持與吸引人潮的重點，而且通常都需要成本：例如鄰近車站的成本，邀請知名品牌進駐的成本，創造打卡地標的成本等。Business則是當人潮進來時，你要做什麼生意獲利：例如以漂亮但不賺錢的大型書店吸引人潮時，用圍繞的文創商場與氣質餐廳收租獲利。Cash是大多數客戶最在意的點，有沒有機會賺快錢回本？圍繞Anchor、Business區域是否有機會賣住宅、賣辦公室快速變現？

今年陸續接到幾個台灣郊區旅宿地產開發案的規劃需求評估，剛好這次夏季赴日本輕井澤短住考察幾天，就用ABC公式來分析輕井澤星野度假村（Hoshino Area），畢竟從「旅宿地產開發」而非「旅遊」的角度來看，輕井澤星野度假村（Hoshino Area）可以說是日本最成功的「長期持有土地＋品牌商業經營＋不動產增值」案例之一。

1904年，星野家第二代星野國次買下今日星野地區的大面積森林及山谷土地。當時目的不是蓋旅館，而是尋找溫泉、經營林業。在成功挖出溫泉後的1914年成立星野溫泉旅館（Hoshino Onsen Ryokan），這也是今天星野集團真正的起點。

過去這片土地都在家族長期持有下，直到第五代社長星野佳路（Yoshiharu Hoshino）提出著名的The Valley Plan（谷地計畫）：在建築開發同時保留自然景觀，約700棵樹在施工期間移植、完工後再移回，河谷跟野鳥森林完整保育，創造這裡森林渡假景觀的稀缺性。

我用商業地產開發規劃成功公式 ABC來解釋星野渡假村的成功，去過的朋友可以先從官方地圖看到各區的佈局。

Anchor：森林裡的高原教堂與石之教堂

很多人不知道，星野真正第一個高毛利事業不是飯店，而是婚禮。

高原教堂（Karuizawa Kogen Church）在1951年完成，原名星野遊學堂。1980年代，第四代社長把它改名為輕井澤高原教堂開始經營婚禮。在當時日本婚禮仍以神前式為主的年代，星野率先推廣教堂婚禮，逐步建立起輕井澤婚禮目的地的品牌。

石之教堂（Stone Church）在1998年左右完成。由美國有機建築師Kendrick Kellogg設計，是為紀念思想家內村鑑三「無教會主義」理念而建。

這兩個教堂的取得與維護很花錢，但也成為星野集團婚禮產業鏈的入口與競爭門檻，如今也是每年數百萬觀光客赴輕井澤必遊的打卡景點。星野集團也從婚禮起家擴展後續的旅館事業。

Business：旅宿商場溫泉

從1914到1964年，星野的旅館從日本傳統渡假旅館逐步現代化，後來在1995年開設Hotel Bleston Court，定位為高端婚禮飯店，配合教堂提供精緻婚禮、婚宴、私廚料理等服務，成為婚禮渡假產業的住宿核心。2005年星野開設HOSHINOYA Karuizawa(虹夕諾雅輕井澤)，定位為國際頂級奢華酒店，擁有獨棟客房、專屬冥想溫泉與極致日式服務，也成為日本與國際高資產客的渡假勝地。2019年開設BEB5 Karuizawa(BEB5 輕井澤)，價格相對親民，訴求以年輕朋友與情侶的小旅行，設有 24 小時開放的公共休憩空間「TAMARIBA」，這也是我這次住宿的選擇。

從住宿延伸的相關Business很多，包含楡樹街小鎮-充滿綠意的時尚商場，內有丸山咖啡、川上庵蕎麥麵及澤村麵包坊等 16 間特色店舖。蜻蜓之湯-歷史悠久的天然溫泉，提供寬敞的露天風呂。村民食堂-森林系人氣餐廳，供應美味的信州繽紛之彩御膳與味噌山賊燒定食等。

商場與溫泉也有不少非住宿客消費，從教堂森林漫步到泡湯吃飯的一日遊行程也頗受歡迎。

Cash：藉由Hoshino Resorts REIT讓所有權與營運分離

只靠婚禮與住宿經營能快速回收租金嗎？答案是No. 於是星野集團在2001年開始推動「所有權與營運分離（Asset-light）」策略。原本2001年與Goldman Sachs 合作收購旅館，星野負責營運。在2008年金融海嘯後，高盛退出投資，星野在2010年成立Hoshino Resort Asset Management（資產管理公司)，並在2013年成功在東京證券交易所上市Hoshino Resorts REIT。自2015年後與與日本政策投資銀行（DBJ）成立開發基金，形成「開發、REIT 收購、營運」循環模式。

根據HRR 官方資料，目前旗下資產包含71項旅宿資產，總取得價格約2,339億日圓，涵蓋豪華度假村、溫泉旅館、城市旅館及國際品牌飯店。

HHR的主要收入來源為將旅館建物租給營運商經營的租金、持續收購新旅館提高資產規模、透過營運改善提升資產價值，最後將租金收入與資產營運成果回饋投資人。

值得注意的是，目前 HRR 已不再是「星野集團的飯店 REIT」，而是逐步演變為以日本觀光住宿產業為核心的專業旅宿 REIT。星野品牌仍是最重要的核心資產，但透過納入國際品牌飯店、城市旅館與經濟型住宿，在兼顧品牌價值的同時，也提升了收益穩定性與投資組合的抗風險能力。

結語

商業地產開發在空間規劃上，需要配合專業市場分析與投資者資本特性，靈活地調配Ａ、B、C區域的架構與佈局。而我在輕井澤星野渡假村案例更看到一個可貴的精神：為了後面20年的Business與Cash獲利，這個家族花了80年整理該地成為獨特且國際知名的森林場域Anchor，這樣的耐心更值得敬佩。

作者簡介：

子房哥本名蘇明俊(Jeremy)，現任 REDiPartners 創辦人暨董事總經理，具CCIM國際認證不動產投資師、CFA私募股權證照，在商業地產開發有產官學超過20年資歷。子房哥亦為商周專欄作家，CCIM認證課程講師，擅長以淺顯易懂方式解析不動產投資趨勢、具體案例與商業模式策略。