「淡江大橋最大的價值，不是讓淡海房價漲多少，而是把淡海從『台北的遠郊住宅』，重新定位成『北北桃西側生活圈的新住宅節點』。」近期我們與在淡海地區擁有龐大收租住宅量的企業家族交流，看到當地正發生兩大住宅不動產關鍵市場趨勢。

一、 淡海地區的第一線觀察：剛性需求強勁，市場今非昔比

過去許多人對淡海地區可能仍停留在空置率高的印象，但客戶與我們分享他們從2008年至今，實際的營運數據與租客群來看，這裡正在發生改變：

• 資產價值與行情翻倍：七、八年前的淡水，住宅市場餘屋量大、去化不易，每坪價格甚至不到 20 萬元；如今隨著區域成熟，每坪起碼站穩 30 萬元。

• 交通重組與觀光居住定位：隨著淡江大橋通車加上輕軌繞行，過往淡水交通不便的缺點正在被改寫。未來不論是往返機場或北海岸，淡水都有機會成為旅客出入境的其中一站，而淡海也與大台北西側、桃園、林口產業生活圈產生通勤關係。

• 年輕頂客族與商務菁英：該家族發現，淡海主力租客為 20 至 40 歲的年輕頂客族。特別的是，淡水「有山有海」的環境，與香港半山類似，近年亦吸引了許多不需天天進市區通勤的香港移民在此定居，租屋剛性需求高。

• 無空置期與政策補貼紅利：受惠於政府至少持續五年的租金補貼政策，年輕一代對租屋的接受度高。即使許多房屋是一年一簽，但因為市場需求強勁，經營團隊完全不用擔心找不到新租客。

二、 大房東的獲利邏輯：從代租管到代售的商業模式

在這種市場趨勢下，比起傳統建商常擔心房子租過以後不好賣，或覺得租賃住宅市場利益微薄，這客戶採取了不同的思維：

• 微利累積成驚人現金流：當房屋空置時，高昂的房屋稅與銀行融資利息會嚴重吃掉利潤。但當出租住宅管理量體提高到一定程度時，這條穩定的現金流是可觀的。

• 先代管、後包租：出租住宅是不動產經營領域中，風險和難度比商用不動產低的業務，客戶的子公司先用代租代管打下經營規模，未來再挑選合適的「新成屋」進行全棟包租。

• 代租管到代售的一條龍式服務：這套商業模式最神奇的地方在於後續延伸出來的代售（代為出售）服務。當某社區完全由某一專業經營團隊統一管理時，外部房仲根本進不來。買了房子的屋主未來一旦想將房屋變現，第一時間肯定會委託最信任、最熟悉社區狀況的團隊進行一條龍的服務。

若有機會規模化此一商業模式，在目前房市低迷狀況下確實是一個出路。以上的內容是否給您新的啟發？我們REDiPartners也有裝修與代租管一條龍團隊，若您對上述市場趨勢有興趣了解更多細節，歡迎隨時與我們聯繫喔。

作者簡介：

Sandy Li，身兼不動產與教育溝通專長的天蠍女，喜歡在跑步中整理思緒，清大碩士畢業。曾任外商商仲與新創企業老闆特助，現任 REDiPartners 投資人關係經理。