最近我們在客戶工業區土地與國際電商巨頭間有諸多交流，除漸漸了解這些國際電商的需求外，我們也發現在追求「今天下單、明天送達」的時代，電商品牌對履約中心（FC, Fulfillment Center）的規格要求越來越高。

然而，如何在有限的土地上變出最有效率的物流空間，我們從日本案例中看到了可能的解方——多樓層物流中心（Multi-storey Warehouse）。

首先來解釋什麼是 FC (Fulfillment Center)？

履約中心（Fulfilment centre）是電商或第三方物流公司（3PL, Third-party Logistics）用來處理客戶訂單的倉庫。FC不是傳統的倉庫，而是「高效能包裹加工廠」，運作邏輯聚焦在如何快速將商品安全、快速、漂亮的送到消費者手中，其中技術層面廣泛，例如自動化 AI 揀貨（Picking）、精準包裝（Packing)，而這些需求都是動輒數萬坪的樓地板面積。

然而，面對台灣都會區地狹人稠的現況，遍尋不著土地的電商巨頭們開始思考適合亞洲區域的倉儲空間設計，例如在日本千葉案例看到的「高載重」坡道設計（Ramp Design），特色有二：

• 坡道可承受高載重: 各樓層允許貨車（甚至是大型聯結車）直接開上去。

• 層層皆可裝卸貨:  配合坡道設計，物流中心的每一個樓層都能配置獨立的卸貨碼頭（Dock doors），讓貨車直接在該樓層進行裝卸作業。

這種設計讓建築物能向「上」發展，這在寸土寸金的都會區（CBD）極大化了土地使用效率，不再受限於傳統只有 1 樓能卸貨的限制。

因此在土地資源有限下，我們看到正在發展中的解決方案——多層自動化物流中心（Multi-storey Warehouse）。每樓層配置獨立的卸貨碼頭（Dock doors），並設計可供車輛行駛到各樓層的坡道（Ramps）。從日本案例經驗，因為此類建造成本高昂且須符合嚴格的消防安全法規，因此經營方向通常是分層出租給不同廠商（Multi-let）。

· 選址邏輯：不可忽視的「缺工問題」

即使物流自動化是必然，土地多層化開發有解方，但「人」依然是決戰關鍵。

物流中心唯有向人口密集的都會區靠攏，才能在台灣的環境下，找到「人」來維持 FC 24小時的高速運轉。如何在可開發面積、土地成本、人力支援上找到最佳平衡點，是開發選址上最重要的功課。

作者簡介：

Sandy Li，身兼不動產與教育溝通專長的天蠍女，喜歡在跑步中整理思緒，清大碩士畢業。曾任外商商仲與新創企業老闆特助，現任 REDiPartners 投資人關係經理。

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