因為專案的緣故，近期我們與大學、公營事業等泛公部門單位深度交流，更了解他們在面對自有龐大的房地產時，其管理單位的資產經營邏輯。

首先，先聊心態。

對他們而言，活化資產所賺取的利潤並不會直接轉化為個人績效，也就是我們私部門常說的KPI，因此在交易過程中，可以感覺到執行單位追求穩健偏保守的心態。

畢竟根據「政府採購法」規定，包含政府機關、公立學校、公營事業都是採購法的適用對象，如果專案招商成功是解決業務上的問題，如果沒有成反而可以準時上下班。但如果專案執行上出現爭議，反而可能影響個人考績與單位形象。

因此在這樣的環境下，我觀察到公部門的大型資產活化策略有兩個大方向：

一、公開標租或標售

透過這種公開透明的競標機制，不僅能讓市場自由競價，溢價率提高，也能依程序正義避免圖利單一廠商的爭議。這類的個案與投標結果往往一番兩瞪眼，但也比較不會出現爭議。

二、只租不售的地上權或BOT開發

對於預算有限的公部門，鼓勵民間對其土地進行「複合式開發」，針對其土地適用性、公部門單位需求邀請民間進行投資。由於這樣的投資金額龐大且回收期長，因此前期規劃與訪商意願調查相當重要。(這也是我們公司的服務強項之一)

其實，公部門資產活化邏輯的最終目的在於永續發展（sustainable development），同時追求一種資產得以變現、好管理且省事的方法。透過公開招標和公辦民營，合作創作雙贏，讓資產效益最大化。

最後，如果在資產活化上想做些比較「有創意」的作為，最好還是「由上而下」由具有肩膀負責的首長來決定，這也是為什麼做公部門生意，「人脈」這件事還是挺重要的啊。

作者簡介：

Sandy Li，身兼不動產與教育溝通專長的天蠍女，喜歡在跑步中整理思緒，清大碩士畢業。曾任外商商仲與新創企業老闆特助，現任 REDiPartners 投資人關係經理。

REDiPartners 紅色子房瑞德資本

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