近期我們訪談高資產家族，發現除了股票、金融商品之外，海外不動產逐漸成為企業家族資產配置的重要選項。其中，日本東京因為政治穩定、產權制度成熟、租賃市場透明，被許多資深投資人視為長期布局城市。

然而，有趣的是：真正熟悉日本市場的投資人，目光往往不是放在住宅，而是東京核心區商辦。

為什麼投資日本商辦，而不是住宅？

日本住宅市場其實與台灣存在類似現象：

「土地與房屋代表財富。」

因此東京核心住宅價格長期維持高檔，投資報酬率受到壓縮。

相較之下，商辦資產具有更清楚的收益邏輯。

商辦價值通常可透過租金收益（NOI）推估，尤其東京擁有龐大的企業人口與商業需求，只要位於核心區域，優質辦公空間往往具有穩定出租能力。當舊租戶退租後，市場需求甚至可能讓房東重新調整租金。

日本商辦投資最大的挑戰：租賃制度

但日本商辦並非沒有風險。

其中最容易被海外投資人忽略的，就是日本高度保護租客的租賃制度。

台灣大型商辦常見「定期租約」，租約結束後可重新議價或安排使用。

然而，日本核心區老商辦許多採用「普通契約」。只要租客正常支付租金，且沒有重大違約，房東通常很難要求租客搬離。這造成一個特殊現象：

東京商辦市場資產價值上升，但部分老租約租金卻停留在過去。

老商辦的危機，也是價值創造的機會

有客戶跟我們分享持有東京商辦案例：同一區域目前市場租金約每坪 2.8～2.9萬日圓（約新台幣5,500～5,700元）。但因為長期租約限制，原租戶仍支付每坪約9,000日圓（約新台幣1,800元）周邊行情已經大幅成長，但收益沒有同步反映。對房東而言，這是一種「資產價值被低估」。

面對這種市場差異，成熟投資人看到的不只是問題，而是機會。

若有空租的老商辦投資機會，可透過建築重新規劃、空間設計升級、商務定位調整、租戶結構優化，例如投入每坪約50萬日圓（約新台幣10萬元）的改造成本，就有機會將原本每坪1.5萬日圓的租金，提升至每坪3.5萬日圓，這就是子房老師常談的「Value-add（價值創造策略）」。

台灣 vs 日本：下一階段資產配置思考

台灣商辦市場面臨：「土地成本高、資產價格高、收益率下降」三大壓力，日本東京雖然存在租賃法規挑戰，但成熟市場往往也孕育更多專業投資機會。

但真正重要的不只是「買哪個國家」，而是是否理解制度差異，並透過投資人脈與專業團隊找到資產價值被低估的位置。下一階段企業家族的海外資產配置，可能不只是把錢放出去，而是把資本放到更有效率的地方。

作者簡介：

Sandy Li，身兼不動產與教育溝通專長的天蠍女，喜歡在跑步中整理思緒，清大碩士畢業。曾任外商商仲與新創企業老闆特助，現任 REDiPartners 投資人關係經理。

REDiPartners 紅色子房瑞德資本

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