上週有記者好友與我聊半個小時股市與房市的觀察，對照現在全民炒股的熱況，房地產真是一片死氣沉沉。

近半年台股在 AI 浪潮與半導體景氣循環帶動下，呈現少見的強勢行情。集中市場加權指數飆上4萬5000點，近 6 個月漲幅超過 50%，資金高度集中於 AI 供應鏈與電子權值股。這波行情創造大量財富效應，也讓許多投資人享受資本市場高速成長的紅利。

然而台股目前的特殊性在於：指數權重高度集中於半導體與電子股，當 AI 供應鏈成為市場共識，資金容易形成「贏者全拿」效應。這會讓強者更強，但也提高投資組合集中風險。因此出現投資「由股轉房」的相關輿論。

適逢央行即將召開理事會，央行總裁提前透露將不再加碼房市管制，是否也反應房市將再進入狂歡期？

我想用「吃」來比喻，提出兩個觀點：

一是「吃慣大魚大肉後怎想吃素」

若以股市投報表現來說，年化報酬率超越50%，而且流動性高，想賣就賣。對照目前房地產的價格仍高，租金收益率2~3%與世界各國比較仍屬墊底。現階段房地產的收購多仍為自用需求，也有客戶以長期投資都更老宅與土地為訴求，投資想轉向到新成屋或預售屋市場仍有一大障礙。即使央行鬆綁房貸信用管制，投資人思考貸出一筆資金的機會成本，放股市的精彩度似乎仍比放在台灣房市高很多，就像吃慣大魚大肉的人，怎會想馬上吃素？

二是「吃素需要智慧與紀律」

如果是用「分散風險」來考量配置部位在房地產，就回到紅色子房瑞德資本核心理論：地產被動收入公式「π=RM³」，可以有智慧與紀律地檢視每筆房地產投資機會。公式說明如下：

π(P.I.)=Passive Income = Right X Market X Model X Management

Right談的是權利，分為產權、債權、股權、約定收益權等四種，投資風險是產權<債權<股權<約定收益權，收益則是約定收益權>股權>債權>產權。像最近很夯的二房東包租模式，因為沒有產權只有租賃債權或股權，所以IRR投資報酬率上看20%，但也有相對應的風險。

Market談的是市場，包含資產增值與租金收益展望。Model談的是商業模式，從出租住宅到商業辦公室、旅館、零售商場都屬不同的商模。Management談的是營運管理團隊，從包租代管業者、招商進駐顧問、旅宿品牌管理、品牌商場經營等都是不同的KnowHow與經驗。尊重專業不要凡事都想省錢自己來，才可以有紀律地達到「睡夢中也賺錢」的被動收入境界。

股市與房市相同的是，當單一市場、單一產業快速上漲後，資產價格、估值與投資人情緒往往同步升溫。而真正成熟的資產管理，不是在行情最熱時追逐，而是在高波動環境中思考「如何守住已創造的財富」。

對企業家與高資產族群而言，股票提供成長動能，但穩健的不動產資產，具備實體價值、租金現金流與長期抗通膨特性，仍可作為資產配置中的穩定核心。比較成熟的策略不是「股票或房地產二選一」，而是在市場高熱時，把部分獲利轉換為能長期產生現金流的資產。

而如何產生穩健被動收入(Passive Income)，就更需要智慧與紀律，加上專業的投資夥伴啊。

作者簡介：

子房哥本名蘇明俊(Jeremy)，現任 REDiPartners 創辦人暨董事總經理，具CCIM國際認證不動產投資師、CFA私募股權證照，在商業地產開發有產官學超過20年資歷。子房哥亦為商周專欄作家，CCIM認證課程講師，擅長以淺顯易懂方式解析不動產投資趨勢、具體案例與商業模式策略。