近期，我們與台灣某資深壽險金控不動產部門高層交流，發現他們的不動產策略正出現三個明顯的轉變，也反映出台灣商業不動產市場的新方向。

一、員工編制重組與混合辦公，加速資產由「自用」轉「收益」

隨著金融科技（Financial Technology, FinTech）蓬勃發展、投保流程數位化，以及混合辦公（Hybrid Work）越來越普及，大型壽險金控對於員工辦公空間的剛性需求出現結構性下滑。

因此，不少企業開始思考：「既然自己用不到這麼大的辦公室，為什麼不把它變成可以賺錢的資產？」壽險公司目前正規劃縮減整合各部門自用辦公室，釋出更多可收租的商辦，讓資產持續創造穩定現金流。

二、物業採「整棟招租」以最大化資本效率，降低營運摩擦成本

對於資產管理規模（Assets Under Management, AUM）龐大的壽險金控業而言，精華區指標性商辦具有稀缺的企業門面價值 。

與其將資產分層出租給多個中小型租客，壽險業認為策略上更傾向整棟打包招租給單一大型法人或跨國企業總部 。此舉除了能有效鎖定5-10年的長期確定性收益、降低空置風險外，更能大幅簡化後續的物業管理成本，對於維持整體資產估值具有關鍵作用。

三、增量資金南移，鎖定3%以上工業物流廠房

在核心商辦轉租為收益來源的同時 ，壽險金控業的資金投資標的亦正出現明顯的轉變。

面對主管機關對壽險金控業投資國內不動產最低收益率門檻的要求，台北市區A辦因取得成本高，投報率多已壓縮。因此，客戶也持續關注中南部的工業物流廠房，確保資金能有3%以上的穩定收益率，以有效達成資產負債管理（Asset and Liability Management, ALM）。

結語

可以發現，壽險公司的策略已不再只是「買房地產」，而是同時做好兩件事：一方面把原本持有的商辦重新活化，讓資產持續創造租金收入；另一方面，把新的資金投入報酬率更好的工業與物流不動產。簡單來說，就是活化存量、布局增量。

這種兼顧防守與成長的資產配置思維，不僅會成為壽險業的新趨勢，也值得所有持有大量不動產的企業家族與法人投資人借鏡。

作者簡介：

Sandy Li，身兼不動產與教育溝通專長的天蠍女，喜歡在跑步中整理思緒，清大碩士畢業。曾任外商商仲與新創企業老闆特助，現任 REDiPartners 投資人關係經理，Podcast主持人。

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