近期我們與大型投資法人交流，面對台北市越來越多的新辦公大樓競爭，加上營建成本越來越高，蓋好想快速將空間租滿是一大挑戰。經過討論交流，我們發現越來越多企業願意「溢價買時間」，因此有個「空間即服務（Space-as-a-Service）」的商機越來越成熟。

對於不少現代企業而言，時間就是最貴的成本。因此最新趨勢是將辦公空間定義為一種「服務（Space-as-a-Service）」，而非單純的空間租賃。(An office is not just an office, but a place to discuss and get things done)

 新形態的辦公空間強調的是「一卡皮箱即可落地辦公」的便利性。硬體（桌椅、茶水間等）、Wifi、行政人力和會議室都已經配備完全，企業主落地即可打開筆電，開始辦公。 要實現這種高效率的空間使用，關鍵在於導入「委託經營」配合銷售「會員制（Membership）」。這套商業模式背後的邏輯是：

台灣多數租賃合約中經常載明「不得轉租」或「限制特定業種登記」。透過「會員制（Membership）」，客戶購買的是「空間服務使用權」而非「租賃權」，搭配「委託經營契約」，由專業品牌商代為統籌營運，使得空間租賃模式較為彈性。這樣的服務有兩大客群相當買單：

• 科技業（Tech Industry）

• 新創公司（Start-ups）

這兩大族群的工作型態變化快速，例如我們常聽到的數位遊牧（Digital Nomad）或混合辦公（Hybrid Work）。對他們而言，傳統辦公室租期動輒 5 至10 年，加上租賃面積大，導致每個月固定成本支出高。

現在他們最在乎的反而是「Flexibility（靈活性）」——能隨時根據專案增減座位、跨國跨點的辦公據點，而會員制（Membership）恰好滿足了這個「隨選隨用（On-Demand）」的需求。

我們其中一位客戶在北士科的大樓，我們看見了成功的案例。業主引進國際知名共享辦公空間品牌導入以上提到的模式以後，其預租（pre-leasing）速度驚人，光憑品牌會員體系的串接，在辦公室開幕當天就直接帶入 30% 以上的入駐率。

隨著科技業與新創公司的發展在同棟大樓有「由小換大」的需求，未來從客戶端出發的產品前期規劃，會是房地產投資開發決策的一大重點。

作者簡介：

Sandy Li，身兼不動產與教育溝通專長的天蠍女，喜歡在跑步中整理思緒，清大碩士畢業。曾任外商商仲與新創企業老闆特助，現任 REDiPartners 投資人關係經理。

REDiPartners 紅色子房瑞德資本

inspire 思維起發｜innovate 創新活化｜invest 私募投資