近期有越來越多建商想跨進「銀髮樂齡宅」領域，紛紛來找我諮詢相關可行性。

從8年前的瑞德資本投資「暖時光銀髮友善咖啡館」的緣分，當時與銀髮產業協會領導者如中化銀髮、新光產險、強生醫療、紫金堂等股東有許多交流與實驗，也曾一起赴丹麥考察銀髮產業設施。我的扶輪社也不乏銀髮長照、失智相關產業與基金會的創辦人，我們常常在日常個案中有許多深度的探討。

先講結論：任何有涉及「衛福部」掌管的商業模式，基本上政府的態度都是要廠商能「創造社會福利」，所以不管是將農地變更做長照設施使用，或者是做日照、住宿型照護、居家照護等，從衛福部角度都是要求投資者「創造社會福利」，相關收費一定會有上限，相對的利潤也很有限。

大家看到最知名的銀髮宅成功案例，應該是三芝的「雙連安養園區」。從候補數千號的排隊人潮可看到供不應求，但若不是教會的龐大資源挹注，這樣的安養園區開發極難複製。

即使台灣已邁入超高齡化，但「銀髮樂齡宅」這塊大餅，看得到卻不一定吃得到。建商在實際推行後發現，市場的需求存在嚴重的「認知落差」。

市場上已出現理想與現實的兩大矛盾：

1. 釐清動機：許多購買高階養生宅的客戶，其實是把它當作「度假用的第二個家（Second Home）」，而非真正為了終老入住。

2. 專業斷層：市場真正最迫切的剛性需求，是「失去健康後的照護」。但這涉及複雜的醫療與護理人力，並非建商的專長。如果沒有與大型醫療團隊結盟，建商單打獨鬥很難解決「專業照護」的問題。

這導致目前多數銀髮宅產品仍處於定位模糊的階段-想賣給健康長輩，長輩卻只把它當度假屋；想接手照護需求，卻又缺乏醫療後盾。

而這個市場最欠缺的是，是能夠「在宅老化」-從健康入住到醫療照顧、終老過世都在同一個地方的住宅產品。

這樣的產品與商業模式，在前期規劃就需要有大量的跨域顧問、開發管理、資本整合能力。任何現在市場上訴求「只做健康老人」的樂齡宅，我認為最後終究都會失敗。

作者簡介：

子房哥本名蘇明俊(Jeremy)，現任 REDiPartners 創辦人暨董事總經理，具CCIM國際認證不動產投資師、CFA私募股權證照，在商業地產開發有產官學超過20年資歷。子房哥亦為商周專欄作家，CCIM認證課程講師，擅長以淺顯易懂方式解析不動產投資趨勢、具體案例與商業模式策略。