【房地主觀點週報】20260316

房地主觀點週報

親愛的客戶夥伴您好：

面對目前低迷的房市狀況，近期我們透過與指標建商的對談，整理建商現在開發選址邏輯與營運策略，以及北市都更案在推動時所共同面對的課題和可能的解法，與您分享如下：

1.選址邏輯與營運策略

在目前營建成本已達每坪 25 萬至 30 萬元的現況下，300 至 400 坪的小基地已無法有效攤提成本，開發利潤空間受限。指標建商目前的土地開發目標已轉向 600 坪至 1,000 坪以上的大型基地，以實現規模經濟。在開發模式架構上，建商也開始採用專業分工合建（JV 模式）與營造廠合作，將地工與鋼構等核心工程交由營造廠主導，建商則專注品牌與內裝，藉此分散施工期間的成本波動與工程風險。

2.都市更新面對的共同課題

延續都更開發案的選址策略上，建商高度聚焦於高容積獎勵的區域，例如台北市有「 30%防災容積獎勵」，透過爭取法定容積獎勵上限，抵銷營建成本上漲對投資報酬率的影響。但是都更案從整合產權、拆除現有建物至開工興建動輒數十年，這段期間因投資卡位產生的物業空間閒置，往往讓建商必須負擔額外經營管理成本，又或者常常只能短暫低於市場行情的租金出租，因此對瑞德資本的裝修活化投資方案頗有興趣-藉由導入精準資產活化策略，由外部投資人出資裝修並委託專業經營，建商透過收益分潤獲取額外收益，創造投資人和建商兩方的雙贏，最大化一個空間資產的效益。

以上摘要仍請子房老師以七言絕句整理，題詩如下：「千坪基地求效益， 合建分工避險波。 獎勵容積沖重本， 資產活化利雙和。」

若您有什麼心得或想諮詢之處，歡迎聯繫指教～

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Sandy Li，身兼不動產與教育溝通專長的天蠍女，喜歡在跑步中整理思緒，清大碩士畢業。曾任外商商仲與新創企業老闆特助，現任 REDiPartners 投資人關係經理。

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