親愛的客戶夥伴您好：

近期我們與多家擁有大面積土地資產的傳統產業高層進行交流，面對產業轉型與工業地的資產活化需求，熱烈討論出三個可行的投資合作趨勢：

方向一：從「先建後租」轉向「量身打造」

面對越來越高的營造成本與空置風險，大型工業地產的開發邏輯，已發生兩大轉變。一是降低空置風險，有業主語重心長地表示過去公司曾開發大型廠辦大樓後，招租空置期長達整整兩年，因此這次公司記取教訓，堅持「先找租客再動工」，拒絕盲目開發。二是拉高承租合作門檻，有業者針對租客設定嚴格的起租條件，要求租客必須全棟承租（類似企業總部）或承租規模達全棟面積的 50％以上才啟動合作。

方向二：當過時的都市計劃不符市場需求

儘管市場目前廠辦需求熱絡，但在實際招商過程中，仍受到土地使用分區與建物量體規劃的雙重夾擊。例如有些工業區明顯缺乏服務型商業，但因為允許商業面積比例已近上限，致使有大型連鎖商場品牌無法合法進駐。另外隨著零售業以低層大面積開發為宜，但基地容積率與建蔽率並無法配和做最有效開發利用，會是整體規劃上所需突破的課題。因此當土地達到一定規模時，建議可評估走都市計劃變更程序。

方向三：自建出租與單純出租土地的利弊權衡

由於建築建造成本動輒數十億元（例如土地千坪以上）的開發案，租客與地主方在市場上通常有兩種合作方式，幫助有效促成合作，使資產得以活化。一是由地自建自租：地主出資並擔任起造人，優勢是產權單純、建築介面好控管，然而地主需承受高額造價與空置壓力。二是由租客出資興建: 租客承租土地出資蓋房，優勢是開發速度快、地主零出資負擔，但建議搭配「預告登記」的設定，防止租客未來隨意處分地上建物的產權，並確保租約到期時拆屋還地。

最後請子房老師依此趨勢提七言絕句：「土地翻新啟壯圖，預招良客訂規模；變更都計隨時轉，租建權衡利不孤。」

以上方向在執行面上，本公司皆有完整的服務團隊可以協助，若有任何需求歡迎與我們聯繫。

作者簡介：

Sandy Li，身兼不動產與教育溝通專長的天蠍女，喜歡在跑步中整理思緒，清大碩士畢業。曾任外商商仲與新創企業老闆特助，現任 REDiPartners 投資人關係經理。

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