近期我們與台灣與日本指標性商場經營者進行深度交流，歸納出在高利率與消費結構快速變動的市場環境下，零售不動產正出現兩項關鍵結構性轉變，值得投資人與資產持有者高度關注。

一、經營模式轉型：由「重資產持有」邁向「輕資產營運」

在資金成本持續高檔的背景下，商場經營者正加速從「資產擁有者」轉型為「專業營運者」。

• 輕資產化成為主流策略

  外資與本土集團普遍採取「承租營運」取代「自建持有」，將資本支出轉為營運支出，有效降低資產負擔與財務槓桿。

  
  

• 收益模式優化：底租＋抽成機制

  透過結合固定租金與營收分潤，建立與房地主之間的「利益共享機制」，讓營運績效直接反映於收益表現。

  
  

• 風險結構重塑：從包租到委託經營

  傳統「全風險承擔」的包租模式逐漸式微，轉而採取：

  • 顧問代管

  • 委託經營管理

• 經營者收取前期顧問費及後續管理費，實現「低資本投入、高專業報酬」的商業模式，同時與業主共享風險與利潤。

  
  

👉 核心洞察：未來商場經營的競爭力，不在於「持有多少資產」，而在於「能創造多少營運價值」。

二、空間策略重構：扁平化商場成為主流趨勢

隨著消費行為改變，商場空間設計也出現明顯典範轉移。

• 消費者偏好改變：從垂直動線到水平體驗

  高樓層商場面臨：

  • 人流導引困難

  • 坪效下滑

  • 經營成本提高

    
    

• 新一代規劃邏輯：扁平化、大面積配置

  商場設計逐漸朝向：

  • 低樓層（減少垂直移動）

  • 大平面（提升停留時間與消費轉換）

    
    

• 土地選擇策略轉變

  更偏好具備以下條件的基地：

  • 低容積率（避免過度高樓化）

  • 高建蔽率（提高平面使用效率）

    
    

👉 核心洞察：未來商場的價值，不再來自「高度」，而是來自「體驗深度與動線效率」。

投資與資產策略建議

基於上述趨勢，對於零售不動產我們提出以下三點策略建議：

1. 資產持有者

   可評估導入「委託經營」或「收益分潤」模式合作，提高資產報酬率並降低營運風險。

   
   

2. 開發與投資決策

   商場新案規劃應避免過度追求樓高，轉而強化「水平空間體驗」與商業動線設計。

   
   

3. 商業模式布局

   零售業者將「專業能力輸出」視為核心資產，建立可複製的經營與管理系統。

結語

最後我們請子房老師為此趨勢整理成七言絕句：「高息市變重維營，輕產分紅利共贏；莫向雲霄爭高度，深耕體驗價值精。」在資金成本與消費型態雙重變革之下，商業不動產正從「資產導向」邁向「能力導向」。未來的贏家，將是能夠整合資本、空間與營運的「價值創造者」。

如您希望進一步評估自身資產或投資布局，歡迎與我們聯繫，我們將提供專屬的策略建議。

作者簡介：

Sandy Li，身兼不動產與教育溝通專長的天蠍女，喜歡在跑步中整理思緒，清大碩士畢業。曾任外商商仲與新創企業老闆特助，現任 REDiPartners 投資人關係經理。

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