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從清水服務區看基隆東岸廣場案-論資產活化複委託投資的風險



春節假期即將結束,收假經過國道三號「清水服務區」現場人山人海,報載該服務區春節七天營業額上看4000萬。其實「清水服務區」一直是交通部國道服務區的金雞母,2023年全年營收7.6億居所有國道服務區之冠。而清水服務區三樓有個「Japan Sky Dine日本美食天堂」是由負責日本國道營運的「中日本EXIS株式會社」投資,它其實與基隆東岸廣場裡「NET」的角色一樣,是屬於政府促參案中的「複委託投資」。


所謂「複委託投資」在公部門資產活化案裡,類似「三房東」的角色。通常當二房東未能續約,三房東自然也失去角色。在基隆東岸廣場案裡,大房東是基隆市政府,二房東是大日開發(停車場業者),三房東是主富公司(NET商場)。而在清水服務區案裡,大房東是交通部高速公路局,二房東是新東陽,三樓則是由「中日本EXIS株式會社」在台成立的子公司艾客思國際擔任三房東包租營運。


2018年的清水服務區,三樓是低度利用的商場與露台,很少有顧客會上樓消費,營運上需要ㄧ些亮點。引介「中日本EXIS株式會社」提案的零售顧問是我好朋友,問我有沒有興趣共同參與投資,但當時新東陽只剩兩年經營合約外加三年續約權。我看了看資料婉拒說:「我很相信日本的經營能力,但這案子有個風險,萬一新東陽沒有續約成功,這筆投資等於泡湯了。」


後來日方與新東陽共同投資數千萬,興建清水服務區從一樓直達三樓的電扶梯,同時整建三樓成為具有日本特色的美食街,「Japan Sky Dine日本美食天堂」在2020年1月順利開幕,新東陽當年也順利獲得三年續約。可惜開幕後就碰到兩年多的疫情,而且新東陽在去年(2023年)清水服務區下一輪9年+3年的ROT標案更是輸給了統一集團。不過原訂經營權到2023年8月底換手,我猜是交通部考量台日情誼與疫情影響,延長了半年交接讓新東陽與日方可以經營到今年2月底。







比較清水服務區基隆東岸廣場案,一樣有「複委託投資」的情況。但看來交通部高速公路局的作法是「情、理、法」順序的思維,而基隆市政府的做法是「法、理、情」順序的思維。為什麼會這樣呢?


以中日本EXIS株式會社複委託投資清水服務區為例,於情有台灣與日本新東名高速公路清水休息站締結姐妹站的情誼,於理有新東陽這個國道服務區優等生相挺,於法有財政部允許促參案主辦機關因應疫情適度延長廠商營運期紓困措施等法源依據。


但以NET主富公司複委託投資基隆東岸廣場的狀況,因為執政首長政黨輪替所以無情,因為二房東大日開發涉及弊案無法續約所以無理,因此政府面對苦主NET只想著重新招標,強硬以法處理,才會惹出這麼大的風波。


NET品牌在零售地產圈一直是令人尊敬的客戶,除了連年封館做公益讓家扶兒挑新衣,定位平價時尚休閒品牌是許多人的愛好者。這次在基隆東岸廣場案跌了一跤,相關爭議已進入司法訴訟我就不再評論。但從資產活化「複委託投資」可以作為一個案例借鏡:現行公部門所有資產活化案的續約與再招標都是委員合議制,若有人誇口續約一定沒問題,未來可能就是出問題的根源。


最後回到清水服務區,我們由衷感謝中日本EXIS株式會社對台灣清水服務區的投資,讓我們即使過年塞車沒去日本,在清水服務區也有彷彿身在日本的錯覺。我不確定統一集團今年3月初接手後是否仍與中日本集團合作,大家開車收假經過清水服務區時,就多多上三樓去捧場吧。



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