「百貨公司蓋得愈漂亮，生意就一定愈好嗎？」

今年4月10日開幕的台中漢神洲際購物廣場，首月創下135萬人次、突破10億元營業額的亮眼成績。這座投資超過120億元、總樓地板面積約6.6萬坪的大型商場，不僅是北屯新地標，更正式向七期百貨雙雄宣戰！

然而，從商業地產的角度來看，漂亮的公共空間只是吸引人潮的第一步，如何讓消費者願意掏錢、持續回訪，才是真正的經營考驗。

【三強鼎立：漢神、新光、大遠百，究竟有何不同？】

過去台中百貨市場長期由七期商圈主導。

2024年，新光三越台中店以258.3億元營業額稱霸全台，台中大遠百則有209億元。2025年新光三越因氣爆停業超過七個月，大遠百營業額攀升至約223.7億元。如今漢神洲際加入戰局，三家百貨其實代表三種不同的經營思維。

>> 新光三越：高端消費的精品殿堂

新光三越擁有長年建立的國際精品品牌、VIP會員與高資產消費基礎。它的核心競爭力不只是商品，而是高端品牌資源及會員關係。消費者可能為了一只名錶、一個精品包，專程前往消費。

>>台中大遠百：成熟商圈的綜合型百貨

大遠百緊鄰新光三越，共享七期商圈的區位優勢，透過精品、餐飲、家庭購物與促銷活動，建立穩定的綜合消費市場。

兩家百貨彼此競爭，也形成商圈群聚效益，吸引中彰投甚至苗栗、雲林的消費者。

>>漢神洲際：從購物場所走向生活體驗

漢神最大的差異，在於它不像傳統百貨只強調商品銷售，而是試圖結合購物、餐飲、娛樂、運動與社交體驗。尤其坐落洲際棒球場旁，具有大型活動及體育賽事的區位優勢，讓漢神有機會從「百貨公司」升級成為「城市休閒目的地」。

換句話說：新光賣精品、大遠百賣綜合購物，漢神則企圖賣一整天的生活體驗。

當然，這是三者的主要策略差異，並不表示其他兩家缺少餐飲與娛樂體驗。

【漢神最大的挑戰：人潮如何變成錢潮？】

漢神開幕首月吸引135萬人次，營業額突破10億元。如果以公布的概數換算，平均每位來客營收貢獻約740元。這個數字並非實際購買者客單價，而是來客人次與營業額的概略比值，卻點出了大型體驗式商場的重要課題。

我認為漢神接下來面臨三大挑戰。

>>挑戰一：開幕熱潮過後，如何維持回訪？

新商場剛開幕，大家總想來看看、拍拍照、吃吃飯。但半年後、一年後呢？大型公共空間確實容易創造話題，也能提高停留時間，但營運團隊必須持續更新活動、品牌與展演內容，避免商場逐漸失去新鮮感。商場的價值不是讓消費者來一次，而是讓消費者有理由經常回來。

>>挑戰二：漂亮的公共空間，如何創造坪效？

漢神擁有寬敞的中庭、挑高空間、公共休憩區及大型展演場域。從消費者角度來看，這些空間確實舒適。但從資產經營角度來看，每一坪公共空間都代表土地、建築、空調、清潔及維護成本。傳統百貨強調「每坪營業額」，新型態購物中心則必須進一步計算公共空間所創造的間接經濟效益。例如：中庭活動能帶來多少新增會員？展演活動能增加多少商店銷售？停留時間提高後，是否真正增加餐飲及商品營收？公共空間不是愈大愈好，而是要讓消費者停留得愉快，同時讓商場賺得到錢。

>>挑戰三：北屯消費力，能否支撐百億商場？

漢神選擇北屯，確實具有北台中住宅人口、生活圈與交通區位優勢。但相較七期，新光三越及大遠百已經建立多年的高端消費習慣與精品會員基礎。漢神若要從區域型購物中心，晉升為全中台灣具有百億營收能力的商場，就不能只靠家庭餐飲與假日人潮。它還必須爭取高資產家庭、科技新貴，以及原本習慣前往七期消費的精品會員。而高端消費者的習慣，往往不是短短半年就能改變。

這也是為什麼，我認為漢神真正的競爭對手不是另外兩棟百貨建築，而是消費者長期養成的購物習慣。

【地產軍師觀點：商場競爭，正在從賣商品走向經營生活】

從我的商業地產開發規劃ABC公式來看：

Anchor（區位引力）：漢神擁有洲際棒球場、北屯住宅生活圈與大型商業設施的組合優勢。

Business（商業模式）：透過精品、餐飲、娛樂、社交及展演，創造不同於傳統百貨的消費情境。

Cash（營運現金流）：真正的考驗，是如何將人流轉化成品牌銷售、租金抽成、會員回購，以及長期穩定的營運收益。

我一直認為，未來商業地產最大的挑戰，不是如何蓋出更大的商場，而是如何創造更有價值的消費理由。

漢神洲際已經成功讓消費者走進來。

接下來，能否讓消費者留下來、掏錢買單，而且願意一來再來，才是決定這座120億元商場能否成為北台中新消費中心的關鍵。

百貨比的是營業額，商場比的是生活圈，而地產投資最終比的，仍是可持續的現金流。

子房哥本名蘇明俊(Jeremy)，現任 REDiPartners 創辦人暨董事總經理，具CCIM國際認證不動產投資師、CFA私募股權證照，在商業地產開發有產官學超過25年資歷。子房哥亦為商周專欄作家，CCIM認證課程講師，擅長以淺顯易懂方式解析不動產投資趨勢、具體案例與商業模式策略，是許多企業家族法人信賴的房地資產軍師。