在亞洲核心城市房價高漲與生活型態改變的浪潮下，彈性的中長期月租（Midterm Rental）與共生公寓（Co-living）正在成為年輕一代居住的新首選。近期我們和來自日本的共生公寓交流，該品牌集團憑藉其獨創的 OTA 平台管理與超過百人的專業資產運營團隊，已在日本東京、大阪和京都等城市推出了許多高品質的整棟公寓，我們特別深入剖析該品牌的兩大核心優勢如下：

一、 商業模式：精準控管營運風險的包租代管

對於追求穩定現金流與低風險的投資人而言，傳統租賃模式常面臨招租空窗期、維修糾紛與租賃業務繁瑣等痛點。該品牌透過成熟的包租代管（Master Lease）模式，解決了這些問題：

1. 穩定淨營運收益（NOI）

• 固定底租：該品牌集團作為二房東，無論實際入住率如何變化，均承諾向房地主提供固定的底租。

• 優質投報率表現：以目前營運中的自有資產物業為例，總營運收入對應的淨營運收益（NOI）目標鎖定在 4% 至 5% 區間。即使扣除房屋稅、地價稅與保險費等支出後，自有資產淨收益率（Net Return）仍可以維持在超過 4% 的高水準。

2. 精算營運支出（OPEX）與風險控管

• 精算可負擔的營運支出（OPEX）：該品牌集團建立穩定、可控且合理的營運支出（OPEX）上限。例如租屋的日常維護，例如傢俱更換、日常設備維修和環境清潔等，只要金額小於新台幣 4萬元以下（約日幣 20萬元），品牌統一報銷管理。房地主只管房子結構的大型結構體修繕。

3. 未來投資人的退場機制

• 市場越趨成熟與規模化：傳統共生公寓多以單棟物業零星的交易為主。該品牌集團預期在未來 3 至 5 年內，隨著共生宅市場成熟，將引進大型私有股權基金（Private Equity / Private Funds）比照飯店業私募基金模式進場投資。

二、 降低改建門檻與彈性的裝修空間規劃

面對都市中大量閒置或效益過低的老舊資產，該品牌集團不走高成本的全棟拆除重建，而是利用品牌在日本多年累積的空間裝修技術，以低成本、高效益的方式將老舊資產重塑為具備市場吸引力的風格好宅。

1. 賦予閒置的企業宿舍新生命

• 企業宿舍退場潮：日本在 30 至 50 年前建造的大型企業宿舍，隨員工人數減少與交通改善大量閒置。該品牌集團擅長接手這類老舊宿舍並進行輕量化改建，例如其位於日本關西的工廠宿舍，成功活化改建為 48 間房，具備獨立衛浴的風格好宅。

• 校舍與教會資產活化：少子化使得日本與台灣眾多學校及教會面對資產閒置問題。例如品牌過往在日本神戶，成功將閒置小學校舍活化改建為風格旅宿；目前在台灣也正積極評估合適的標的。

2. 結合生活型複合設施（Sauna / Café / Coworking）搶攻重視身心健康（Wellbeing）的客群

• 多元生活生態圈：資產活化的商業模式不限於住宅，更結合共享辦公空間（Coworking）、風格咖啡廳（Café）及桑拿（Sauna）。

• 社群經濟（Community Economy）：此類複合設施不僅吸引遠距工作者和國際租客，更希望讓租客與品牌所創造的共生公寓之間，不再只是單純的租客和房東的關係，而是人會住進來是因為對該品牌的文化、理念與社群價值觀的認同。

對投資人與房地主而言，該品牌集團的包租代管模式提供了穩定金流的收益保障；而彈性低門檻的資產活化策略，則能讓閒置已久的老舊建物重新有了商業價值。也許這樣的日本成功商業模式案例，在面對老房子越來越多的台灣，可以作為台灣房地產新創值得研究發展的方向。

作者簡介：

Sandy Li，身兼不動產與教育溝通專長的天蠍女，喜歡在跑步中整理思緒，清大碩士畢業。曾任外商商仲與新創企業老闆特助，現任 REDiPartners 投資人關係經理。

REDiPartners 紅色子房瑞德資本

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