上次介紹了美國的公寓型產品市場後，本文來分享這個出租公寓行業又是如何建構發展起來的? 這個行業哪有哪些主要玩家與商業模式呢？

根據NMHC發布的2019 NMHC 50 報告中，將Apartment 產業鏈分成以下四大類: 業主(Top Owners) / 管理營運商(Top Managers) / 開發商(Top Developers)/ 營造商(Top Builders)，並從每一領域中挑選前50大公司，不過，這樣的分類方式也不代表這些公司就只經營單一領域。那麼以下每個領域中，主要會以前五大的公司來介紹以及到底這些大型公司又是靠著甚麼商業模式獲利的。當然每家機構作出的排行都有可能會不同，但大致不會有太大差異。

業主(Top Owners )

顯而易見的，就是口袋最深的業主，擁有物業最多的排行，主要是靠併購與開發物業，甚至包括併購其他公司。許多公司也都會發展物業管理、融資等相關業物去拓展規模。

這個排行裡的公司每個都是大有來頭阿~前五名的公司都是擁有大約7萬個物業數量以上的超大型公寓業主，前三大業主都是上市的Residential REITs (專注住宅產品的不動產投資信託公司) 而且三個都是 S&P 500成分股，可見其影響力。第四名是一家知名的大型私募基金，管理資產(AUM)高達510億美元，第五名為大型私人開發商也是紐約市最大物業業主，近期最知名的代表作就是紐約曼哈頓最新Hudson Yards Redevelopment Project的開發商，其中 ”THE VESSEL”更是成為紐約市中心最新的城市地標。所以，這些公司實力和名氣真的都是非常頂尖的。

那為什麼前三名都是REITs呢? 因為REITs主要收入來自租金，而公寓類型的地產最符合REITs需求，因此REITs 收益較穩定，而且按照美國法規，賺來的租金收益必須要將未來絕大部分的盈餘(最少90% 應稅收益)強制進行配息。詳細有關REITs主題之後也會好好的跟大家來聊聊。

管理營運商(Top Managers)

主要是靠著自身物業管理的專業能力和品牌去取得物業的經營。物業管理行業必須要達到標準化和規模化，才能提供穩定的服務品質以及降低物管成本，創造利潤，進而達到提升租金和物業價值的目標。物管公司都會和開發商、投資人等保持密切合作，創造雙贏。

這個排行裡的共同點是全部都是私人公司。在規模上，第一名所管理的物業數量超過第二名加上第三名的總和，不過，這間公司發展至今也才短短26年，除了拓展自身業務外，也會透過併購其他物業公司或是開發去拓展規模，而且他們有個特別的策略是會專門找學生公寓類型的產品。不少物業管理公司也有多角化經營策略，包括開發、營造、融資等服務，像是Greystar, Alliance和 Lincoln 其實也都是大型的公寓產品開發商，透過開發和物業管理一條龍的方式，對於整體業務更是一大助力。

開發商(Top Developers)

這個大家就不陌生了吧，台灣市場最主要的玩家也就是這些大型開發商，只不過這些公司主要都是專注在公寓產品類型的開發商。

這前五名也全都是私人公司，第一名的Alliance Residential 就投資超過100億美元在全美各地並管理超過200億美元資產。第三名旗下管理的資產也超過200億美金，前面有提到了，這些開發商多半都會開發出一條龍的業務，從開發，營造，營運或是去併購公司，像Alliance Residential在開發 、物業管理和營造方面都是非常有規模的。許多開發商也都會全美跑透透找標的，有的甚至找到國外去，像是Greystar也有在英國、荷蘭與德國等市場經營業務。

營造商(Top Builders )

主要業務是營造，白話一點就是負責蓋房子。他們透過去各個市場拓展個案業務發展規模。基本上，美國營造業的營運方式和台灣的方式大致相同。

美國營造業分成三大類，一般建築，基礎建設以及工業建築。營造市場也是競爭非常激烈，不同的地產類型也會有不同的營造商在競爭。有些專門蓋大樓也些專門蓋單戶住宅，有些專門蓋公寓型，像是全美最大的單戶住宅營造商D. R. Horton (NYSE: DHI)一年營收高達140億美元呢。當然，榜單上的公司主要還是以蓋公寓產品為主，當然他們可能也會有其他營造業務。這些營造商多半會在自己經營的市場裡有合作關係密切的承包商，因此Builders 在不同的市場位置會有不同程度上的知名度與經營能力。

看了美國這麼多種公寓公司，是不是覺得「出租公寓Apartment」是一門很棒的產業鏈呢？還有不少品牌公司更是整合了上下游。我們紅色子房團隊也以上述這些公司為標竿，持續以「創造可負擔的美好生活」理念合作開發，在台灣一起創造出租公寓屋主、使用者、投資者的三贏發展啊！

作者簡介

簡瑋杞 Jeremy Chien

美國約翰霍普金斯大學凱瑞商學院不動產學系碩士

美國普渡大學管理學院財務金融系碩士

現職紅色子房資產管理公司投資分析師，負責項目投資評估與財務規劃分析。