多數美國REIT營運方式主要都以自持物業在進行出租為主，不論是靠收購物業或是開發物業方式，因此主要評估REIT價值有兩種方式，第一種: 計算淨資產價值 (Net asset value, NAV)，這是一種絕對估值方式，一般會用於入住率、租金水準相較穩定的物業上。第二種: 採用相對估值方式，計算營運現金流 (Fund From Operation, FFO)。聽起來好像很難，但其實要了解整個概念，也只需要加減乘除，因為重點還是在市場邏輯。不過，如果有初等會計基礎就更容易懂。
下方圖1說明採用淨資產價值(NAV)方式的邏輯架構，簡單來說，就是要把資產負債表上的帳面價值轉換成市場價值，進而推算出REIT每股價值，這過程中就必須要進行主觀上市場價值調整。
淨資產價值(NAV)計算方式: (預估總資產價值-預估總負債價值-特別股)
淨資產價值(Net Asset Value) = 資產的帳面價值(約當現金,應收帳砍款,累積折舊等)+ 持有不動產市場價值- 負債(Liability)-特別股(Preferred Stock)
當計算出淨資產價值後，除以流通在外股數包含選擇權可轉換股數(Fully Diluted Shares)，就會得到REIT每股價格，對照市場目前價格，就能知道目前價格是處於甚麼位置上。
下方圖2是簡單說明如何從帳面價值調整為市場價值的過程，進而最後計算出每股淨資產價值( NAV per share)。不過，基本上調整的都會是持有不動產價值，這也是REIT的主要價值所在。
但是，為什麼要將帳面價值調整為市場價值? 因為物業的帳面價值是根據會計邏輯和估價方法，是個定值，只能反映出現在的價值，但是不代表目前市場上的評價，只有股價才會反應市場的判斷。因此，如果要知道現在價位是否高估，就必須計算市場價值後進行調整。那如何計算市場價值呢? 主要是透過資本化率(Capitalization Rate, Cap rate)，這也是主要估值商用不動產方式。
資本化率公式: 淨營業收益/ 物業價值(收購價格)。資本化率有幾個重要因子:
淨營業收益(Net Operating Income, NOI), 資本化率(Capitalization Rate, Cap rate), 淨資產價值(Net asset value, NAV)。
淨營業收益(Net Operating Income, NOI): 營業收入-空置成本-營業費用
主要是要計算項目的營業收益，進而知道項目盈利能力。
資本化率(Capitalization Rate, Cap rate): 淨營業收益/ 物業價值(收購價格)
這個指標代表的是現在市場上願意用多少成本去收購或是出售一個項目，反映市場目前的走向，可以用來推估目前項目價值。
如果是以計算營運現金流 (Fund From Operation, FFO)方式，主要是以現金流為核心的估值方式。至於營業現金流(FFO) 以及調整後營運現金流 (AFFO)如何計算，上一篇有提過這邊就不再解釋了。但是，一般認為 AFFO 更接近 REITs 的盈利能力，但由於對經常性資本支出和租賃委託費用需要進行估計，導致 AFFO 沒有 FFO 那樣準確。
我認為，透過歷史營運表現比較以及對於每年在財報上揭露的重大買賣進行調整，就會成為一個比較可行的方式。回到REIT的架構上，多數REIT都是交由專業團隊管理，不論是收購或開發去自持物業，進行出租，每年表現相對可預期也相對容易，投資人也相對容易評價。也就是說，透過類似股票市場中本益比的概念:價格/營運現金流 (Price/FFO) 作為估值參考基準，配合重大交易決策的調整之後進行判斷。每個同類型行業都有個合理的本益比區間，可以用來和同行業內的競爭對手比較，一旦過高或過低都會引起市場注意，不論是因為炒作或是基本面改變，進而去判斷市場價格的合理性。
如果講了這麼多都看不懂也不會算也沒關係，因為REITs公司每年的財報中都會定期揭露我整篇講的所有資料和數字，可以透過公司網站或是美國證監會網站上查詢。只要記得由於REIT是和不動產連結，不動產市場表現絕對會影響REIT表現，不論是哪一個類型的REIT。但是，其股價表現會相較一般個股穩定一些，風險相對較小，畢竟租金價格要瞬間腰斬或是房市短時間內大幅崩跌或是突然整個管理層大換血的機率很低的，但是，一般個股飆升或是腰斬可能是幾分鐘的事。
所以，投資REITs是不是更穩健安全呢？看懂REITs評價方式，就是成功的第一步！
作者簡介
簡瑋杞 Jeremy Chien
美國約翰霍普金斯大學凱瑞商學院不動產學系碩士
美國普渡大學管理學院財務金融系碩士
現職紅色子房資產管理公司投資分析師，負責項目投資評估與財務規劃分析。