聽說靠REIT能讓「小資族化身為商辦包租公」? 聽說REIT配息很穩定殖利率也不錯，好像可以拿來做為準備退休的投資工具，所以這個到底是甚麼玩意阿?

來來來~先跟大家科普一下，它的全名是 Real Estate Investment Trust ，中文叫做不動產投資信託，是一種通過發行收益信託憑證(受益權)，也就是透過不動產證券化的方式去募集資金的投資工具。透過REIT，投資人可以較低的投資門檻參與原本需要大筆資本才能碰觸的地產市場，進而去獲得不動產市場交易、租金與增值所帶來的收益。簡單來說，就是投資小錢，也能透過擁有等比例的受益權方式去享受到REIT持有的那些物業所帶來的收益，所以投資人就不需要實質持有不動產，並且可以在股票市場交易，因此流動性遠優於持有不動產，交易成本風險也較低。REIT主要是投資以固定收益類型的不動產為投資標的的工具，投資標的多元包括商業辦公大樓、百貨公司、購物中心、辦公大樓及集合住宅大樓，甚至是度假村、數據中心、賭場等。透過專業管理機構進行經營與管理，利用原持有的物業收益或是將持有的資產透過處分與併購方式，甚至公開發行的REIT透過清算下市方式，進行投資或是資本利得實現等，投資人就可透過按比例的受益權進行穩定的收益分配或是獲利出場。當然，REIT分類方式也很多元，可以根據資產種類，或是透過發行的方式，或者也可以根據持有物業的型態來定義，詳細介紹會寫在下一篇。

大家先搭個時光機跟我回憶一下歷史，REIT最早是於1960 年在美國國會立法，由美國總統艾森豪簽署通過。在1994-1997年期間，REIT有爆發性成長，約有50支REITs進行IPO，市值從80億美元成長至500億美元，在2001年，REIT開始納入S&P500成分股。截至2017年，全世界有31個國家有REIT或類似REIT架構。美國是全世界發展REIT最早的國家，加上後續多年發展下來推出一系列法案健全改革整個REIT市場，因此美國的REIT市場是全世界規模最大也是最健全的。以下是世界各國REITs發展歷程

根據National Association of Real Estate Investment Trusts (Nareit) 調查，目前已採用美國REIT架構發展的國家眾多，是市場上發行REIT時的主流架構，目前已採用美國REIT架構的國家如下:

根據Nareit 研究，整個美國REIT市場掌管約3兆美元的資產，其中大約2兆美元是屬於公開市場發行的(包含listed 和unlisted)，約持有超過51萬個物業，剩下一兆美元為未上市的REIT所掌管的。目前整體REIT市值約為一兆美元。有人會疑問啦，為什麼資產價值有3兆，但是市值卻只有1兆，因為是市值是反映Equity的部分，剩下是融資槓桿的負債價值。

如果以物業型態來區分的話，最早開始發行的REITs是社區購物中心和商場類型，經過50幾年來的發展，現在投資人能在市場上找到各類物業型態的REITs，這就是美國REITs市場成熟的地方之一。從一般的住宅或商辦、渡假村、倉庫或者物流中心、甚至到賭場、通訊基地、政府機構設施、醫院等，都有專門的REIT公司在管理。

那目前REIT市場到底是甚麼情況，表現又是如何呢? 如果說要大致了解REIT的表現的話，可以透過The FTSE Nareit All REITs Index (NYSE: FNAR) ，此為美國REITs的市值加權指數，追蹤目標涵蓋所有在紐約證交所(NYSE)，美國證券交易所(ASE)與那斯達克交易所(NASDAQ)的REIT，反映美國整體REITs大盤表現。此指數總共包含221檔REITs ，整體市值1.24兆美元，其中185檔是在紐約證交所上市，約佔1.104兆美元。根據NAREIT統計，目前每日平均交易量為79億美元，2019年就貢獻了710億美元固定收益，2019年，NAREIT預估REITs上市募集總資金約有470億美元規模。，截至2019年共有31支REITs被納入，包括American Tower Corp(AMT), AvalonBay Communities (AVB) ,AIMCO (AIV),Equity Residential(EQR), Prologis(PLD),Kimco Realty Corporation(KIM)等各式大型的REITs，所以上述提到的各種務業型態，這些大型REITs幾乎都有涉略。

根據NAREIT 截至2019三月的統計，以Equity REITs(權益型) 表現最好，今年開始到目前為止，報酬平均約19.27%，甚至高於S&P 50018.54%。長期來看(11/1998-11/2018)，平均報酬約12.55%，也遠高於S&P 500 7.73%。以風險角度考量，REIT的表現相較於科技股相關股票或是指數等雲霄飛車式表現，算是非常穩紮穩打了。

這樣聽起來美國REIT市場是不是很吸引人阿，不僅報酬優異，而且可以根據你有興趣或認為有潛力的物業型態進行專精的投資。如果你看好醫療市場的話，有Medicare REIT；看好博弈市場，有Gambling REIT；看好公寓型住宅市場，有Residential REIT，基本是要有興趣投資甚麼，市場就有管道可以買，而且這也是一種增加被動收入的方式喔，聽起來是不是一種非常棒的投資工具呢，對於不知道REIT的朋友，不是該來做點功課研究一下了呢~

作者簡介

簡瑋杞 Jeremy Chien

美國約翰霍普金斯大學凱瑞商學院不動產學系碩士

美國普渡大學管理學院財務金融系碩士

現職紅色子房資產管理公司投資分析師，負責項目投資評估與財務規劃分析。